Tóm tắt báo cáo phân tích cơ cấu giá thành, giá bán, nguyên nhân tăng giá bất động sản và giải pháp
Báo cáo của Bộ Xây dựng (số 5333/BXD-QLN, ngày 18/9/2024) phân tích cơ cấu giá thành, giá bán, nguyên nhân tăng giá bất động sản và đề xuất giải pháp. Dưới đây là tóm tắt với phần cơ cấu giá thành được trình bày chi tiết hơn theo yêu cầu.
I. Cơ cấu giá thành bất động sản
Giá bất động sản được cấu thành từ các chi phí chính sau, với tỷ trọng và đặc điểm cụ thể:
1. Chi phí đất đai
- Thành phần:
- Tiền sử dụng đất.
- Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.
- Thuế, phí liên quan đến đất đai.
- Tỷ trọng:
- Chiếm 15-65
- Nhà biệt thự, liền kề: 25-50
- Chung cư: thường thấp hơn, nhưng tăng mạnh khi áp dụng bảng giá đất mới.
- Ví dụ cụ thể:
- Dự án GP Invest (Hà Nội): Chi phí đất tăng từ 15 triệu đồng/m² (15
- Khu đô thị Đông Tăng Long (Quận 9, TP.HCM): Chi phí đất từ 2,34 triệu đồng/8,84 triệu đồng (26,5
- Biệt thự Chánh Mỹ (Bình Dương): Chi phí đất từ 16,3
- Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 (Hà Nội): Chi phí đất từ 15
- Tác động của Luật Đất đai 2024:
- Bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất sát thị trường, dẫn đến tăng chi phí tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, và thuế phí.
- Đấu giá quyền sử dụng đất với giá cao (gấp nhiều lần giá khởi điểm) làm tăng mặt bằng giá đất, ảnh hưởng khu vực lân cận.
- Hà Nội: Hệ số điều chỉnh giá đất 2024 (1,28-1,7 tùy quận) làm tăng chi phí đất cho sản xuất kinh doanh và thương mại.
- TP.HCM: Dự thảo bảng giá đất mới tăng 10-20 lần ở một số khu vực, đang được điều chỉnh để giảm tác động tiêu cực.
- Nhận xét:
- Chi phí đất đai là yếu tố lớn nhất trong giá thành, đặc biệt ở đô thị lớn.
- Việc định giá đất theo phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, hoặc hệ số điều chỉnh (theo Luật Đất đai 2024) làm tăng chi phí đầu vào, đẩy giá bán tăng 15-20
2. Chi phí xây dựng
- Thành phần:
- Xây dựng phần thô, hoàn thiện công trình.
- Hạ tầng kỹ thuật, xã hội (nếu có).
- Trang thiết bị, hệ thống phòng cháy chữa cháy.
- Tỷ trọng:
- Chiếm khoảng 70
- Nhà biệt thự, liền kề: thấp hơn, do ít tầng hầm và quy mô nhỏ hơn.
- Yếu tố ảnh hưởng:
- Chiều cao và tầng hầm: Chung cư có tầng hầm tăng chi phí 10-20
- Vật liệu hoàn thiện: Chất lượng vật liệu (cao cấp hay trung bình) ảnh hưởng lớn đến chi phí.
- Kiểu dáng kiến trúc, kết cấu chịu lực: Thiết kế phức tạp làm tăng chi phí.
- Quy định:
- Chi phí được xác định theo quy định về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
- Tham khảo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng và địa phương công bố.
- Nhận xét:
- Chi phí xây dựng cơ bản tương đối ổn định giữa các địa phương, nhưng biến động mạnh theo thiết kế và chất lượng hoàn thiện.
- Chung cư cao tầng có chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu giá thành.
3. Chi phí bán hàng
- Thành phần:
- Quảng cáo, tiếp thị.
- Phí môi giới bán hàng.
- Chính sách khuyến mại, quà tặng.
- Chi phí quản lý bán hàng.
- Tỷ trọng:
- Nhà ở thương mại: 3-7
- Nhà ở xã hội: 1-3
- Ví dụ cụ thể:
- GP Invest: 720.000 đồng/36,3 triệu đồng (2
- Chung cư Hải Phòng: 2,7 triệu đồng/34,5 triệu đồng (8
- Nhà thấp tầng Hải Phòng: 15,6 triệu đồng/156,8 triệu đồng (10
- Biến động:
- Chi phí bán hàng phụ thuộc vào phân khúc bất động sản, lợi thế cạnh tranh, và tình hình thị trường.
- Trong giai đoạn thị trường khó khăn, chi phí quảng cáo và khuyến mại tăng, trong khi chi phí môi giới và quản lý bán hàng giảm.
- Nhận xét:
- Chi phí bán hàng thường chiếm tỷ lệ nhỏ nhưng dao động theo giá bán và điều kiện thị trường.
- Các dự án cao cấp hoặc ở khu vực cạnh tranh cao có chi phí bán hàng lớn hơn.
4. Thuế, lợi nhuận, và chi phí quản lý
- Thuế:
- Bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN), tính theo quy định pháp luật.
- Ổn định, ít biến động.
- Lợi nhuận:
- Chung cư cao tầng: 10-20
- Biệt thự, liền kề: 20-30
- Nhà ở xã hội: Không quá 10
- Ví dụ:
- GP Invest: 6,7 triệu đồng/36,3 triệu đồng (18,6
- Chung cư Hải Phòng: 6,3 triệu đồng/34,5 triệu đồng (18,4
- Nhà thấp tầng Hải Phòng: 36,5 triệu đồng/156,8 triệu đồng (23,3
- Chi phí quản lý:
- Bao gồm chi phí vận hành, quản lý dự án của chủ đầu tư.
- Thường ổn định, chiếm tỷ lệ nhỏ trong cơ cấu giá thành.
- Nhận xét:
- Lợi nhuận là yếu tố linh hoạt, phụ thuộc vào phân khúc và chiến lược của chủ đầu tư.
- Thuế và chi phí quản lý ít biến động, đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật.
II. Nguyên nhân tăng giá bất động sản
- Tăng chi phí đất đai:
- Bảng giá đất sát thị trường và đấu giá đất với giá cao làm tăng chi phí đầu vào, đẩy giá bán tăng 15-20
- Tác động tâm lý, làm tăng giá bất động sản khu vực lân cận.
- Hoạt động đầu cơ, môi giới:
- “Thổi giá”, “tạo giá ảo” thông qua thông tin sai lệch, lợi dụng tâm lý đám đông.
- “Tiền chênh” 5-20
- Ví dụ: Dự án Hưng Yên, tiền chênh 250-750 triệu đồng/căn.
- Thiếu nguồn cung:
- Nguồn cung nhà ở thương mại giảm (Q1/2024: 90
- Thiếu nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp/trung bình tại Hà Nội, TP.HCM.
- Biến động kinh tế:
- Thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng bất ổn, khiến bất động sản trở thành kênh đầu tư an toàn, đẩy giá tăng.
III. Giải pháp đề xuất
- Hoàn thiện pháp luật:
- Triển khai Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Điều chỉnh quy định đấu giá đất, tăng tiền đặt cọc, xác định giá khởi điểm sát thị trường.
- Chính sách thuế:
- Thuế sở hữu nhiều nhà/đất, thuế đất bỏ hoang để hạn chế đầu cơ.
- Tăng nguồn cung:
- Đẩy nhanh thủ tục hành chính, phát triển nhà ở xã hội (1 triệu căn 2021-2030), cải tạo chung cư cũ.
- Quản lý thị trường:
- Thanh tra đấu giá đất, môi giới, xử lý vi phạm.
- Thí điểm “Trung tâm giao dịch bất động sản” do Nhà nước quản lý.
- Tuyên truyền, minh bạch:
- Công khai thông tin quy hoạch, dự án.
- Phổ biến pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản.
IV. Tổ chức thực hiện
- Bộ Xây dựng: Phổ biến luật, thúc đẩy nhà ở xã hội, kiểm tra kinh doanh bất động sản.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường: Theo dõi bảng giá đất, xử lý vi phạm đấu giá.
- Bộ Tài chính: Đề xuất chính sách thuế hạn chế đầu cơ.
- Địa phương: Kiểm soát giá, thanh tra dự án tăng giá bất thường, công khai thông tin.
- Doanh nghiệp: Tuân thủ pháp luật, giảm chi phí, tập trung dự án khả thi.
