Thị trường Proptech 2025: Xu hướng và Chiến lược

Báo cáo “Thị trường Proptech 2025”, được thực hiện bởi The Proptech Connection (PTC) và LMRE, cung cấp một cái nhìn toàn diện về sự phát triển của ngành công nghệ bất động sản (Proptech) trong năm tới. Với sự hợp tác giữa PTC – chuyên gia về đầu tư và đổi mới công nghệ bất động sản, và LMRE – đơn vị dẫn đầu trong tuyển dụng Proptech, báo cáo này phân tích các xu hướng thị trường, chiến lược đầu tư, và nhu cầu nhân sự, đồng thời đưa ra các ví dụ thực tiễn và khuyến nghị chiến lược. Dưới đây là nội dung chi tiết theo các mục trong báo cáo.

1. Giới thiệu: Đổi mới, Đầu tư, Tác động

Năm 2025 đánh dấu một giai đoạn trưởng thành của ngành Proptech, khi các công ty khởi nghiệp đã cải thiện khả năng xác định các trường hợp ứng dụng thực tiễn và chứng minh lợi tức đầu tư (ROI) rõ ràng hơn cho các nhà đầu tư bất động sản vốn từng hoài nghi. Báo cáo này cung cấp góc nhìn kép:

• Xu hướng thị trường: Phân tích các xu hướng chính dựa trên thông tin từ các nhà ra quyết định bất động sản, nhà đầu tư (VC, CVC, quỹ đầu tư tư nhân) và các công ty Proptech hàng đầu.
• Cảnh quan tuyển dụng: LMRE chia sẻ thông tin về xu hướng tuyển dụng, khoảng cách kỹ năng, và các vai trò mới nổi trong ngành.

Điểm chung là vai trò quan trọng của đội ngũ quản lý và kỹ thuật có tay nghề cao trong việc thúc đẩy đổi mới. Trong một thị trường chuyển động nhanh, các Proptech thành công sẽ thu hút nhân tài hàng đầu nhờ tiềm năng tăng trưởng và sức hút của mình.

2. Bối cảnh Thị trường Toàn cầu

2.1. Xu hướng Kinh tế Vĩ mô và Đầu tư Bất động sản

Các khảo sát toàn cầu gần đây cho thấy sự thay đổi lớn trong ưu tiên đầu tư bất động sản. Các cơ sở công nghiệp và sản xuất đang dẫn đầu, nhờ vào niềm tin của nhà đầu tư vào khả năng phục hồi chuỗi cung ứng, xu hướng tái định vị sản xuất, và nhu cầu bền vững về không gian logistics. Tiếp theo là các tài sản liên quan đến kinh tế số, như trung tâm dữ liệu và cơ sở hạ tầng đám mây, được thúc đẩy bởi trí tuệ nhân tạo (AI), điện toán đám mây, và thương mại điện tử.

Các loại tài sản khác có những diễn biến riêng:

• Nhà ở đa gia đình (Multifamily): Vẫn mạnh nhưng bị vượt qua bởi bất động sản công nghiệp và số hóa.
• Logistics và kho bãi: Tiếp tục ổn định, với trọng tâm là mạng lưới phân phối tinh vi và cơ sở vật chất giao hàng chặng cuối.
• Văn phòng: Ổn định nhưng không chắc chắn do thay đổi mô hình làm việc; văn phòng ngoại ô hoạt động tốt hơn khu trung tâm.
• Bán lẻ và nhà ở cao cấp: Phục hồi chậm sau đại dịch.

Nhà đầu tư ngày càng chọn lọc, ưu tiên các tài sản mang lại lợi nhuận ổn định và phù hợp với các chuyển dịch kinh tế vĩ mô như mở rộng công nghiệp, tăng trưởng thương mại điện tử, và chuyển đổi số.

2.2. Sự không đồng bộ trong Thị trường Proptech

Mặc dù bất động sản đang thích nghi với điều kiện thị trường mới, trọng tâm của nhiều startup Proptech không phải lúc nào cũng trùng khớp với các lĩnh vực mà nhà đầu tư muốn rót vốn. Dữ liệu từ PwC và MetaProp (cuối năm 2024) chỉ ra những chênh lệch đáng chú ý:

• Chênh lệch lĩnh vực: Các startup tập trung nhiều vào quản lý tài sản và bán/cho thuê, trong khi nhà đầu tư quan tâm hơn đến công nghệ quản lý tài sản (property management) và công nghệ xây dựng (construction tech). Điều này tạo ra thách thức tài trợ cho các startup ở lĩnh vực bão hòa, nhưng mở ra cơ hội cho những startup nhắm vào các lĩnh vực ít được chú ý nhưng có tiềm năng cao.
• Chênh lệch loại tài sản: Mặc dù bất động sản công nghiệp đang thu hút đầu tư mạnh, rất ít Proptech tập trung vào lĩnh vực này. Ngược lại, nhiều startup nhắm vào nhà ở đơn gia đình (single-family rentals), dẫn đến cạnh tranh khốc liệt và khả năng hợp nhất. Các lĩnh vực như công nghiệp và trung tâm dữ liệu có thể thu hút các tân binh với sự hỗ trợ tài chính mạnh.

Loại tài sản	Quan tâm của nhà đầu tư (%)	Tỷ lệ Proptech tập trung (%)
Nhà ở đa gia đình	25%	15%
Nhà ở đơn gia đình	21%	13%
Sử dụng hỗn hợp	17%	12%
Văn phòng	4%	12%
Công nghiệp	4%	17%
Bán lẻ	0%	15%
Kho bãi	15%	3%
Đỗ xe	13%	12%

Nguồn: PwC, MetaProp

3. Xu hướng Proptech năm 2025

3.1. Các chuyển dịch cơ cấu

Năm 2025 được dự báo sẽ mang lại sự lạc quan thận trọng về sự phục hồi thị trường, nhưng vẫn đi kèm lo ngại về bất ổn kinh tế. Các xu hướng chính bao gồm:

• Điểm uốn ROI: Áp lực chứng minh lợi nhuận rõ ràng trong 6-12 tháng khiến các mô hình tiêu tốn vốn lớn (như công nghệ xây dựng, quản lý tài sản) khó huy động vốn trừ khi có ROI nhanh chóng.
• Hợp nhất thị trường: Giai đoạn hợp nhất sẽ tăng tốc, với các nền tảng toàn diện thâu tóm các giải pháp đơn lẻ. Cạnh tranh gay gắt có thể dẫn đến sáp nhập, mua lại, hoặc thất bại.
• Suy giảm B2C: Nhà đầu tư ưu tiên các giải pháp B2B, được xem là an toàn hơn. Các sáng kiến B2C như tái cấu trúc giao dịch nhà ở, mô hình hoa hồng thay thế, hoặc công cụ mua nhà bị coi là bão hòa.

3.2. Công nghệ, Quy định, và Rủi ro

Các yếu tố công nghệ, quy định, và rủi ro sẽ định hình Proptech năm 2025:

• AI: Đổi mới hay Thổi phồng?: AI tiếp tục phát triển, nhưng sẽ bị nhìn nhận với sự hoài nghi về những tuyên bố thay đổi toàn diện. Trọng tâm sẽ chuyển sang các ứng dụng AI cụ thể như xử lý tài liệu, tối ưu thiết kế, và tự động hóa quy trình làm việc.
• Lợi thế dữ liệu: Các công ty xây dựng cơ sở hạ tầng dữ liệu mạnh mẽ, vượt qua sự phân mảnh của nguồn dữ liệu bất động sản, sẽ tạo ra lợi thế cạnh tranh.
• Đổi mới do quy định: Các quy định mới về nhà ở giá rẻ, phân vùng, bền vững, và quản trị AI sẽ thúc đẩy các giải pháp tuân thủ, đặc biệt trong quản lý môi trường và pháp lý.
• An ninh và giảm thiểu rủi ro: Sự số hóa gia tăng làm nổi bật mối lo về gian lận, tính toàn vẹn dữ liệu, và rủi ro tài chính. Các giải pháp bảo vệ giao dịch và xây dựng lòng tin sẽ được định giá cao.

4. Nghiên cứu Điển hình

4.1. Trung tâm Dữ liệu: Schneider x Compass

Sự mở rộng nhanh chóng của các trung tâm dữ liệu do AI dẫn dắt đã làm lộ ra các hạn chế về chuỗi cung ứng và tiến độ phát triển. Điều này thúc đẩy áp dụng xây dựng mô-đun và sản xuất ngoài công trường để triển khai nhanh hơn, đồng thời tăng nhu cầu về cơ sở công nghiệp và logistics. Năng lượng tiêu thụ lớn của trung tâm dữ liệu cũng dẫn đến đầu tư vào các nguồn năng lượng phân tán và giải pháp lưu trữ để đảm bảo hiệu quả chi phí và ổn định lưới điện.

Kết quả: Thỏa thuận giữa Schneider và Compass đạt giá trị 30 triệu USD, giảm 30% tổng chi phí sở hữu (TCO), và tăng tốc độ triển khai lên 40%.

4.2. Phần mềm Trải nghiệm Người thuê tại Bắc Mỹ

Một công ty phát triển hệ sinh thái cải thiện trải nghiệm người thuê văn phòng, tập trung vào trải nghiệm người dùng (UX), xây dựng cộng đồng, và khai thác dữ liệu hành vi. Giải pháp này giúp chủ nhà hiểu rõ hơn về mức độ hài lòng và sử dụng văn phòng của người thuê.

4.3. Chủ sở hữu Tài sản Toàn cầu

Một chủ sở hữu quản lý danh mục tài sản đa dạng (văn phòng, logistics, công nghiệp) đã sử dụng AI để cải thiện quyết định đầu tư. PTC nghiên cứu các nguồn dữ liệu không truyền thống và công cụ AI hàng đầu, tăng độ tin cậy và giảm rủi ro thị trường.

4.4. Nhà phát triển tại MENA

Một nhà phát triển đối mặt với thiếu hụt lao động và chậm tiến độ đã thử nghiệm phương pháp xây dựng hiện đại (MMC) cho dự án nhà ở. PTC đề xuất giải pháp mô-đun ngoài công trường, dẫn đến liên doanh với một công ty châu Âu.

5. Cảnh quan Tuyển dụng

5.1. Báo cáo Lương: Những Phát hiện Chính

Báo cáo lương 2024 của LMRE cho thấy mức độ hài lòng công việc giảm nhẹ (63% so với 69% năm 2023), nhưng vẫn cao trong ngành Proptech. Một số phát hiện nổi bật:

• Hài lòng công việc theo độ tuổi: Nhân viên 55-64 tuổi có mức hài lòng cao nhất (72%), trong khi nhân viên 25-34 tuổi thấp nhất (43%), có thể do hạn chế cơ hội thăng tiến hoặc lương thấp.
• Ưu tiên nghề nghiệp: Văn hóa công ty (47%) và cơ hội thăng tiến (42%) là yếu tố quan trọng nhất khi xem xét thay đổi công việc.
• Phân phối cổ phần: 45% nhân viên có cổ phần, chủ yếu ở các vai trò cấp cao (80% C-suite). Nhân viên có cổ phần hài lòng hơn (70% so với 58%).
• Chế độ phúc lợi: Chăm sóc sức khỏe và nghỉ phép có lương phổ biến (75-80%), nhưng phúc lợi cao cấp như trợ cấp giao thông chỉ có ở 30-40% nhân viên, chủ yếu ở vai trò cấp cao.
• Mô hình làm việc: 71% nhân viên ưu tiên làm việc kết hợp (hybrid), với 38% chọn 2 ngày/tuần tại văn phòng.

Khuyến nghị: Tăng cường chương trình hướng dẫn, cải thiện lương cho vai trò cấp thấp, và xây dựng văn hóa minh bạch để thu hút và giữ chân nhân tài.

5.2. Nhu cầu Nhân tài AI

Năm 2024 chứng kiến sự gia tăng các giải pháp AI, kéo theo nhu cầu kỹ sư AI tăng 20% so với cùng kỳ. Các lý do chính:

• Hiệu quả vận hành: AI tối ưu hóa quy trình như tiếp nhận người thuê, bảo trì dự đoán, và định giá tài sản.
• Trải nghiệm người dùng: AI hỗ trợ tìm kiếm bất động sản cá nhân hóa, chatbot, và tích hợp nhà thông minh.
• Thông tin dựa trên dữ liệu: AI phân tích dữ liệu từ thiết bị IoT và tòa nhà kết nối.
• Tuân thủ quy định: AI đảm bảo tuân thủ các quy định về môi trường, an toàn, và quản trị (ESG).

5.3. Tuyển dụng Chiến lược G2M

Các công ty Proptech tăng tuyển dụng cho vai trò chiến lược ra thị trường (GTM), đặc biệt là Kỹ sư GTM, kết hợp kỹ năng kỹ thuật và giao tiếp khách hàng. Vai trò này hỗ trợ tùy chỉnh giải pháp, trình diễn sản phẩm, và tích hợp hệ thống. Lý do tăng trưởng:

• Đổi mới: GTM đẩy nhanh vòng đời sản phẩm.
• Cạnh tranh: Tăng khả năng thâm nhập thị trường.
• Áp dụng sản phẩm: Đảm bảo giải pháp phù hợp nhu cầu khách hàng.

6. Kết luận

Proptech năm 2025 là một ngành trưởng thành, với các cơ hội đổi mới liên tục nhờ cơ sở hạ tầng số và thay đổi động lực bất động sản. Ngành bất động sản, từng chậm chạp trong áp dụng công nghệ, nay đã trở nên tinh vi hơn, tập trung vào ROI và xem công nghệ là yếu tố tạo khác biệt. Nhà đầu tư chọn lọc hơn, ưu tiên các trường hợp sử dụng cụ thể và doanh thu ổn định. Các lĩnh vực như logistics và công nghiệp đang thu hút vốn, trong khi nhà ở bị coi là bão hòa.

Khảo sát của LMRE nhấn mạnh tầm quan trọng của kỹ năng GTM và AI, không chỉ ở vai trò chuyên môn mà còn tích hợp vào mọi chức năng. Năm 2025 hứa hẹn sẽ có nhiều công bố phát triển, hoạt động thị trường, và sự trưởng thành của hệ sinh thái Proptech.

7. Về PTC và LMRE

The Proptech Connection (PTC) là đơn vị dẫn đầu trong đầu tư và đổi mới công nghệ bất động sản, hỗ trợ khách hàng xác định và hợp tác với các đối tác Proptech phù hợp. Website: www.theptc.com.

LMRE là công ty tuyển dụng Proptech hàng đầu, hoạt động trên bốn châu lục, chuyên về công nghệ bất động sản, xây dựng, và khí hậu. Được thành lập năm 2018 bởi Richard Lloyd và Louisa Dickins, LMRE cung cấp giải pháp nhân tài tối ưu cho thị trường Proptech toàn cầu.