Tìm hiểu về báo cáo dòng tiền cash flow

Dòng tiền (Cash Flow) là khái niệm quan trọng trong tài chính và kế toán, thể hiện sự luân chuyển của tiền mặt vào và ra trong một doanh nghiệp hoặc cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định. Hiểu rõ dòng tiền giúp bạn quản lý tài chính hiệu quả, đảm bảo doanh nghiệp hoạt động ổn định và phát triển bền vững.

Dựa trên hình ảnh phân loại dòng tiền, chúng ta có thể chia dòng tiền thành ba loại chính: Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh (Operating Activities), Dòng tiền từ hoạt động đầu tư (Investing Activities), và Dòng tiền từ hoạt động tài chính (Financing Activities). Dưới đây, tôi sẽ giải thích chi tiết từng loại và cung cấp ví dụ thực tế với một công ty giả định là Công ty Bất động sản ABC, một chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội.

1. Dòng Tiền từ Hoạt động Kinh doanh (Operating Activities)

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh phản ánh lượng tiền mặt được tạo ra hoặc sử dụng từ các hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp, tức là các hoạt động liên quan trực tiếp đến việc sản xuất và cung cấp hàng hóa/dịch vụ. Với một chủ đầu tư bất động sản, hoạt động kinh doanh cốt lõi thường là phát triển và bán các dự án bất động sản.

Các thành phần chính của dòng tiền từ hoạt động kinh doanh bao gồm:

• Thu nhập ròng (Net Income): Đây là lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp, được tính từ báo cáo kết quả kinh doanh. Thu nhập ròng là điểm khởi đầu để tính toán dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.
  Ví dụ: Công ty Bất động sản ABC có thu nhập ròng 1 tỷ đồng trong quý vừa qua nhờ bán các căn hộ tại một dự án chung cư ở Hà Nội.
• Khấu hao (Depreciation): Khấu hao là chi phí phi tiền mặt, được ghi nhận để phân bổ giá trị của tài sản cố định (như văn phòng, thiết bị) theo thời gian. Vì đây không phải là khoản chi thực tế bằng tiền mặt, nên khấu hao được cộng lại vào thu nhập ròng khi tính dòng tiền.
  Ví dụ: ABC ghi nhận khấu hao 120 triệu đồng cho các thiết bị văn phòng và phần mềm quản lý dự án, nhưng đây không phải là khoản chi tiền mặt, nên họ cộng số tiền này vào dòng tiền.
• Lỗ từ việc bán tài sản (Loss on Sale of Assets): Nếu doanh nghiệp bán tài sản và chịu lỗ, khoản lỗ này sẽ được cộng vào để điều chỉnh dòng tiền, vì đây là khoản chi phi tiền mặt.
  Ví dụ: ABC bán một mảnh đất dự phòng với giá 800 triệu đồng, trong khi giá trị sổ sách là 1 tỷ đồng, dẫn đến lỗ 200 triệu đồng. Khoản lỗ này được cộng vào dòng tiền.
• Lợi nhuận từ việc bán đầu tư (Gain on Sale of Investments): Ngược lại, nếu doanh nghiệp có lãi từ việc bán các khoản đầu tư, khoản lãi này sẽ bị trừ đi, vì nó không phải là dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà thuộc về hoạt động đầu tư.
  Ví dụ: ABC bán cổ phiếu của một công ty khác và lãi 70 triệu đồng. Khoản lãi này sẽ bị trừ khỏi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.
• Thay đổi trong vốn lưu động (Changes in Working Capital): Vốn lưu động bao gồm các khoản như hàng tồn kho (căn hộ chưa bán), khoản phải thu, và khoản phải trả. Nếu khoản phải thu tăng, điều này làm giảm dòng tiền vì tiền chưa thực sự vào doanh nghiệp. Ngược lại, nếu khoản phải trả tăng, dòng tiền sẽ tăng vì doanh nghiệp chưa phải chi tiền ngay.
  Ví dụ: ABC có khoản phải thu tăng 600 triệu đồng vì khách hàng chưa thanh toán tiền mua căn hộ, dẫn đến dòng tiền giảm. Nhưng nếu công ty này nợ nhà thầu xây dựng 400 triệu đồng (khoản phải trả tăng), dòng tiền sẽ tăng vì chưa phải chi tiền ngay.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh là yếu tố quan trọng nhất, vì một doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền dương từ hoạt động này cho thấy khả năng tự duy trì mà không cần phụ thuộc vào nguồn tài chính bên ngoài.

2. Dòng Tiền từ Hoạt động Đầu tư (Investing Activities)

Dòng tiền từ hoạt động đầu tư liên quan đến việc mua sắm hoặc bán các tài sản dài hạn, như đất đai, hoặc các khoản đầu tư tài chính (cổ phiếu, trái phiếu). Với chủ đầu tư bất động sản, hoạt động đầu tư thường liên quan đến việc mua đất hoặc phát triển dự án mới.

Các thành phần chính bao gồm:

• Tiền thu từ việc bán đầu tư (Proceeds from the Sale of Investments): Khi doanh nghiệp bán các khoản đầu tư, số tiền thu được sẽ làm tăng dòng tiền.
  Ví dụ: ABC bán cổ phiếu đầu tư tại một công ty khác với giá 1,5 tỷ đồng, số tiền này được ghi nhận vào dòng tiền từ hoạt động đầu tư.
• Tiền thu từ việc bán tài sản (Proceeds from the Sale of Assets): Nếu doanh nghiệp bán tài sản cố định hoặc đất đai, số tiền thu được cũng làm tăng dòng tiền.
  Ví dụ: ABC bán một khu đất không còn phù hợp với chiến lược phát triển với giá 4 tỷ đồng, số tiền này làm tăng dòng tiền.
• Chi phí mua tài sản (Purchase of Assets): Đây là khoản chi để mua tài sản cố định hoặc các khoản đầu tư dài hạn, làm giảm dòng tiền từ hoạt động đầu tư.
  Ví dụ: ABC chi 12 tỷ đồng để mua một khu đất mới ở quận Long Biên, Hà Nội nhằm phát triển một dự án chung cư mới, khoản chi này làm giảm dòng tiền.

Dòng tiền từ hoạt động đầu tư thường âm trong giai đoạn doanh nghiệp bất động sản đang mở rộng, vì họ cần chi tiền để mua đất hoặc phát triển dự án mới. Tuy nhiên, điều này không hẳn là tiêu cực, vì nó có thể mang lại lợi ích dài hạn nếu đầu tư hiệu quả.

3. Dòng Tiền từ Hoạt động Tài chính (Financing Activities)

Dòng tiền từ hoạt động tài chính liên quan đến các giao dịch ảnh hưởng đến vốn chủ sở hữu và nợ của doanh nghiệp. Với các chủ đầu tư bất động sản, đây thường là các hoạt động huy động vốn để tài trợ cho các dự án lớn.

Các thành phần chính bao gồm:

• Phát hành vốn mới (Issue of New Capital): Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu mới để huy động vốn, số tiền thu được sẽ làm tăng dòng tiền.
  Ví dụ: ABC phát hành cổ phiếu mới và thu về 10 tỷ đồng từ các nhà đầu tư để tài trợ cho một dự án chung cư cao cấp, số tiền này làm tăng dòng tiền.
• Phát hành nợ mới (Issue of New Debt): Nếu doanh nghiệp vay nợ, số tiền vay được sẽ làm tăng dòng tiền.
  Ví dụ: ABC vay ngân hàng 20 tỷ đồng để đầu tư vào một dự án khu đô thị, số tiền này được ghi nhận vào dòng tiền từ hoạt động tài chính.
• Thanh toán nợ (Repayment of Debt): Khi doanh nghiệp trả nợ gốc, điều này làm giảm dòng tiền.
  Ví dụ: ABC trả nợ gốc 5 tỷ đồng cho ngân hàng từ khoản vay trước đó, làm giảm dòng tiền từ hoạt động tài chính.
• Chi trả cổ tức (Dividend Payments): Nếu doanh nghiệp trả cổ tức cho cổ đông, đây là khoản chi tiền mặt, làm giảm dòng tiền.
  Ví dụ: ABC chi trả cổ tức 2 tỷ đồng cho các cổ đông sau khi dự án đạt doanh thu tốt, khoản chi này làm giảm dòng tiền.

Dòng tiền từ hoạt động tài chính cho thấy cách doanh nghiệp bất động sản huy động và quản lý nguồn vốn từ bên ngoài. Một dòng tiền dương ở đây thường có nghĩa là doanh nghiệp đang huy động vốn để đầu tư vào các dự án mới, trong khi dòng tiền âm cho thấy doanh nghiệp đang trả nợ hoặc chi trả cổ tức.

Tầm Quan trọng của Dòng Tiền

Hiểu và quản lý dòng tiền là yếu tố sống còn đối với bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào. Dòng tiền dương từ hoạt động kinh doanh cho thấy doanh nghiệp có khả năng tự tạo ra tiền mặt để duy trì hoạt động. Trong khi đó, dòng tiền từ hoạt động đầu tư và tài chính giúp doanh nghiệp mở rộng và duy trì cấu trúc vốn hợp lý.

Nếu bạn đang điều hành một công ty bất động sản, hãy luôn theo dõi báo cáo dòng tiền (Cash Flow Statement) để đảm bảo bạn có đủ tiền mặt để thanh toán các chi phí, đầu tư vào dự án mới, và trả nợ đúng hạn. Một doanh nghiệp có lợi nhuận cao trên giấy tờ nhưng thiếu tiền mặt có thể nhanh chóng rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán. Ví dụ, ABC có thể có lợi nhuận 3 tỷ đồng trên sổ sách, nhưng nếu khách hàng chưa thanh toán 2 tỷ đồng và công ty phải trả nợ ngay 1,5 tỷ đồng, họ sẽ gặp khó khăn về dòng tiền.

Call BSD 0918 339 689 để tìm hiểu thêm về các ứng dụng quản lý doanh nghiệp nhằm giúp lãnh đạo dễ dàng quản lý dòng tiền của doanh nghiệp, phương pháp tiếp cận và triển khai giải pháp vào doanh nghiệp của bạn